Neznosno visoke cene nepremičnin v Ljubljani so eden največjih finančnih izzivov, s katerim se srečujejo mlade družine. Prostorska stiska z novim članom družine postane še bolj pereča. Nakup prvega ali večjega stanovanja je maraton, ne šprint. Z jasno strategijo, optimizacijo prihodkov in poznavanjem pravic pa je ta cilj dosegljiv. Tukaj je pet ključnih finančnih korakov, ki vas pripeljejo do lastnega doma.

1. korak: Določite realno kreditno sposobnost – Vpliv porodniške in nadomestil

Kreditna sposobnost je največja ovira, zlasti ker se vloge za kredit pogosto oddajajo v obdobju, ko eden od staršev prejema nadomestilo za porodniško/starševsko dopust.

Ključni izziv: Banke pri izračunu kreditne sposobnosti upoštevajo višino dohodka, ki ga prejmete. Če eden od staršev prejema starševsko nadomestilo (ki je pogosto nižje od redne plače), se kreditna sposobnost družine zmanjša.

Akcijski nasveti za povečanje kreditne sposobnosti:

• Prijavite vlogo po vrnitvi na delo: Če je le mogoče, glavno vlogo za hipotekarni kredit oddajte takrat, ko se starš s porodniškega dopusta vrne na redno delovno mesto in prejema polno plačo.
• Vloga za nadomestilo za nego otroka: Če trenutno koristite nego otroka, bodite pozorni, saj banke ta nadomestila obravnavajo neenakomerno. Vlaganje vloge v mesecih z visokim številom bolniške odsotnosti lahko poslabša vaše povprečje.
• Soglasje k vpogledu v elektronski sistem SISBON: Poskrbite, da bosta oba partnerja imela urejeno stanje z obstoječimi krediti in karticami, saj banke preverjajo vaš kreditni register.

2. korak: Optimizirajte lastna sredstva, polog in dodatno financiranje

Banke zahtevajo, da imate za nakup nepremičnine v povprečju zagotovljenih 20 % lastnih sredstev (polog + stroški notarskih in davčnih postopkov). Ker je povprečna cena stanovanja v Ljubljani visoka, je ta znesek zelo velik.

Akcijski nasveti za varčevanje za polog in premoščanje vrzeli:

• Agresivno varčevanje v nosečnosti: Izkoristite obdobje nosečnosti in prvih mesecev po rojstvu, kjer so stroški redne vzgoje (vrtec, dejavnosti) še nizki. Nastavite avtomatske trajnike na varčevalni račun takoj po plači.
• Premoščanje vrzeli s kreditom: Če vam do želenega pologa ali kritja dodatnih stroškov (notar, cenilec, oprema) manjka manjši znesek, razmislite o NLB OSEBNEM KREDITU. Osebni kredit lahko služi kot dopolnilo k hipotekarnemu kreditu za financiranje tistega dela, ki ga banka ne krije (npr. manjkajoči polog ali pa nakup opreme in pohištva za novo stanovanje). Prednost je, da ga lahko hitro uredite. (Več o možnosti in pogojih preverite tukaj: NLB Osebni kredit). Z osebnim kreditom se lahko financira notarja in druge neposredne stroške, ter nakup opreme. Vsekakor pa se lahko za razliko dela lastnih sredstev uporabi stanovanjski kredit, ki ni zavarovan s hipoteko. Razlika dela plačila kupnine za nepremičnino se (ne bi smela) financirati iz osebnega kredita. In vedno je v nekem deležu (po navadi od 10 do 20%) sredstev od stanovanjskega kredita, lahko namenjenih tudi nestanovasnjki rabi, kot je nakup opreme in plačilo notarja. Odvisno od poslovne politike banke.
• Zeleni stanovanjski kredit: Za nakup nepremičnine z ustrezno energetsko izkaznico, za gradnjo pasivne ali nizkoenergijske hiše ali prenovo nepremičnine, nudijo v banki NLB še posebno ugoden Zeleni kredit.
• Finančna injekcija družine: Če imate možnost posojila s strani staršev (brezobrestno posojilo), je to pogosto najhitrejši in najugodnejši način za zbiranje pologa.

3. korak: Izkoristite davčne olajšave za mlade

Zakonodaja v Sloveniji že ponuja določene davčne olajšave, ki lahko zmanjšajo začetne stroške nakupa, zlasti če kupujete prvo nepremičnino.

Akcijski nasveti glede olajšav:

• Davek na promet nepremičnin (DPN): Preverite aktualne določbe glede davčne olajšave za mlade pri nakupu prve nepremičnine. Čeprav se zakonodaja spreminja, so bile v preteklosti predvidene olajšave, ki zmanjšajo breme DPN.
• Povračilo DDV za novogradnje: Če razmišljate o novogradnji, preverite možnosti za povračilo (delni odpis) DDV za določene kategorije kupcev.

4. korak: Raziščite možnosti preko Stanovanjskih skladov (JSS MOL)

Za mlade družine v Ljubljani je ugoden neprofitni najem ali sofinanciran nakup preko Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) pogosto najboljša pot do občutnega prihranka.

Akcijski nasveti za JSS MOL:

• Spremljanje razpisov: JSS MOL redno objavlja razpise za:
  • Neprofitni najem stanovanj: Najemnine so bistveno nižje od tržnih. Pogoj je ponavadi stalno bivališče v MOL in določen dohodkovni cenzus.
  • Subvencionirani nakup: Občasni razpisi za nakup stanovanj po ugodnejših cenah, namenjeni socialno šibkejšim in mladim družinam.
• Vključitev neprofitnega najema v strategijo: Če se ne morete takoj uveljaviti za nakup, je neprofitni najem lahko vmesna faza. Stabilna in nizka najemnina vam omogoča, da v tem času hitreje privarčujete preostanek za polog.

5. korak: Zgradite finančni ‘rezervoar’ – Priprave na stresne scenarije

Finančna stabilnost je ključna, ko je v igri otrok. Ne gre le za kredit, temveč za varnost, da ga boste lahko odplačevali, tudi če pride do izpada dohodka.

Akcijski nasveti za varnostno mrežo:

• Varnostni fond: Pred nakupom hiše si ustvarite varnostni fond, ki pokrije vsaj 6 mesecev vseh vaših stroškov (ne le stroška kredita). Ta fond mora biti na ločenem in lahko dostopnem računu.
• Zavarovanje kredita in življenjsko zavarovanje: Banke pogosto zahtevajo zavarovanje kredita. Poskrbite, da je vaše življenjsko zavarovanje ustrezno visoko, da v primeru smrti enega od staršev drugi ni obremenjen z odplačevanjem.

---

OPOZORILO: Finančni trg in zakonodaja se spreminjata. Vedno se posvetujte z bančnimi svetovalci glede kreditne sposobnosti in preverite aktualne pogoje razpisov pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) in na spletni strani FURS glede davčnih olajšav.

Povezave, ki vam pomagajo:

• Javni stanovanjski sklad MOL (JSS MOL) – za aktualne razpise.
• Finančna uprava RS (FURS) – za informacije o DPN in drugih davkih.
• NLB Osebni kredit – za financiranje.